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失敗したくない…。ラッキーバンクで案件を選ぶ時のポイント!

失敗したくない…。ラッキーバンクで案件を選ぶ時のポイント!

今日本ではソーシャルレンディングを運用する会社が、まさしく雨後の筍のように増加しています。FXが日本で一般層の投資手法として広がったのが2005年前後。その後サブプライムローン危機やリーマンショック、そしてアベノミクスなど大幅な為替相場の変動がありましたが、現在でも株式投資と並ぶ投資手法として人気を得ています。

そして今現在、投資家からの人気が最も高いソーシャルレンディング運用会社の一つが、ラッキーバンク(Luckybank)です。起業は2014年とまだ3年ほどですが、これまで集めた資金は90億円に達する勢いであり、投資案件の利回りが8~10%と高めのものが多いこともあってか、投資が解禁されると申込みが殺到し、数分で募集金額に達するという事態が続いています。

しかしソーシャルレンディングは比較的低リスクと言っても、もちろん元本保証はありませんし、信託保全もされていません。そこでLuckyBankで投資案件を選ぶ際に、何を見たら良いのかをお伝えします。

ラッキーバンクの案件の注意点

LuckyBankが投資家に人気がある理由として、あげられるのは以下の2つでしょう。

  • 利回りが最大10%とかなり高い
  • 担保として不動産物件が必ず設定されており、貸し倒れの際も資金回収できる見込みが高い

しかし利回りが高いということは、融資を受ける側にとっては返済の負担が大きくなっているということです。さらに当然LuckyBankの取り分もありますから、融資の際の金利は15%程度と考えられるでしょう。もちろんLuckyBankも融資先を精査し、返済できる可能性が高い融資先を選定しています。しかし高利回り=リスクに直結する要素であることは認識をしておきましょう。

また担保となる不動産物件も、LuckyBankでは昨今の地価の上昇を元に担保としての活を算出しています。東京は少なくとも2020年までは23区内であれば地価は主だったエリアで上昇していくと見られていますが、地価の下落を前に売り抜けが活発化する恐れもあります。

1年後程度であれば地価下落リスクは現状まずないでしょうが、24ヶ月案件などに投資をする時は地価下落リスクが発生する恐れもあります。また東京以外の不動産を担保にしている物件は地価下落リスクはより大きい物になります。担保に関しては物件詳細にエリアや内容が記載されているので、よく見て決めるようにしましょう。

利回り、運用期間以外に注視するポイントは?

投資案件を選定する時に、利回りとその運用期間を見ない人はいないでしょう。利回りと運用期間、そして投資額で利益を算出してから投資を決定するはずです。

しかしそれ以外の要素にもよく注意をして、案件を決定しなければ想定外のリスクが起こることも十分あります。

ラッキーバンクの第一抵当権

これは実際のLuckyBankで募集された案件の担保詳細図です。第一抵当権として約3億5万円を設定しています。この案件では融資募集金額は3000万円でした。3億5千万円の担保があって3000万円の融資ですから、万が一貸し倒れになっても資金を回収できる可能性が高いといえます。

ただし下の融資構造にはこう書いてあります。

  • 根抵当権順位:第一順位根抵当権設定
  • 弊社設定極度額:355,000,000円
  • 弊社予定融資額:60,000,000円(本募集:3,000万円)
  • 弊社既存融資額:285,200,000円

すでに2億8500万円を融資しているので、実は6000万円分しか担保の価値が残っていません。この部分を鑑みると、実は不動産の価値が20%程度下落してしまった場合には、資金を回収できない可能性もあります。

きちんとサイトには物件のリスクの記載は掲載されているので、自分で確認して納得できない、よくわからない部分はLuckyBankに直接問い合わせをすることもできます。

案件によって異なる第一抵当権、第二抵当権の違い

LuckyBankの投資案件にはそれぞれ詳細に担保内容が記載されています。そこでよく見てほしいのが担保が第一抵当権なのか、それとも第二抵当権なのかという点です。

第一抵当権であれば、その物件に関して最優先となる抵当権を所有しているため、貸し倒れの際に不動産を売却し、一定の資金を回収することができます。しかし第二抵当権は第一抵当権者が債務を回収し、その後ようやく権利が回ってくる立場なのです。

もし第一抵当権者が不動産を売却し、資金を回収して余剰金がなかった場合は、第二抵当権を持っていても資金の回収はできません。場合によってはほとんど意味のない抵当権になってしまうこともあるのです。

LuckyBankの投資案件を見ても、第二抵当権しかない担保を設定しているものもあります。リスク回避を考えるのであれば、例えば第二抵当権で利回り10%より、第一抵当権で利回り9%の物件に投資をしたほうが、良いかもしれません。

ラッキーバンクの第二抵当権

上の画像も実際の案件から抜粋したものですが、第二抵当権の範囲でも十分に資金が回収できるようなものになっています。抵当権の順位にもよく注意をしましょう。

まとめ

LuckyBankは非常に人気が高いソーシャルレンディング運用会社であり、今でも案件が発表されると、販売時間からわずか数分で完売してしまうほどです。

しかしソーシャルレンディングが確実に利益が出るものではないとの認識も忘れてはいいけません。幸いにこれまで貸し倒れがおきたこともありませんが、不動産を担保にしている以上、地価下落リスクはどの案件も含んでいます。よってLuckyBankで投資をするのであれば、経済の動向、不動産市場の推移は必ずチェックしておきましょう。

また、今回はラッキーバンクの案件選びのポイントを紹介しましたが、不動産が担保として設定されている業者はラッキーバンクだけではありません。例えば不動産案件をメインに取り扱っているオーナーズブックもラッキーバンクと同様に全案件に不動産担保を設定しています。

ただし、オーナーズブックがラッキーバンクと違うのは担保不動産が東京エリア中心となっている部分。そのため、地価下落リスクの事を考えると、どちらかと言えばオーナーズブックの方が安定性が高いと言えるかもしれません。

利回りはラッキーバンクに比べると低いですが、着実に収益が出せるための案件選定を行っていることでも知られているので、まだソーシャルレンディングに慣れていないという方はオーナーズブックから投資をはじめてみるのもおすすめです。

投資する際にはリスクを踏まえた上で、より条件のいい案件を選ぶように心がけておきましょう!

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